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Cette semaine, nous poursuivons notre dossier estimation avec une nouvelle méthode d’estimation immobilière, celle par comparaison.
L’agence BNP Paribas définit la méthode par comparaison comme une méthode utilisée pour établir la valeur vénale d’un bien en la comparant à un ou d’autres biens de même nature.
Cette méthode s’appuie sur les données réelles du marché immobilier. En effet, elle consiste à chiffrer la valeur vénale d’un bien à l’aide de points de comparaison constitués par les ventes d’immeubles identiques ou du moins similaires.
L’estimation par comparaison est la méthode la plus employée par les experts immobiliers. Sa mise en oeuvre suppose une étude de marché destinée à recenser les points de comparaison qui, à terme, doivent permettre de procéder à l’évaluation du bien dont la valeur est recherchée.
Pour obtenir la valeur vénale d’un bien, il convient de tenir compte de tous les facteurs qui peuvent influer sur la valeur de ce bien, à savoir :
La comparaison ne sera pertinente que si vous connaissez le prix de vente d’un appartement situé dans le même immeuble que l’appartement que vous souhaitez estimer. Par opposition, la comparaison d’une villa avec piscine avec un appartement n’aura aucun intérêt.
Pour déterminer le prix de vente d’un bien immobilier, un expert choisira généralement une unité de mesure adaptée au type de bien à évaluer.
Les unités de mesure les plus utilisées sont les suivantes :
En fonction des différentes ventes immobilières récentes, on estime un prix au m² dans une zone géographique donnée. Pour obtenir une estimation par comparaison, on multiplie ce prix au m² estimé par la surface totale du bien immobilier à estimer.
L’estimation par comparaison est considérée comme la méthode la plus pertinente pour la détermination de la valeur des biens immobiliers résidentiels. En effet, les sites internet des agents immobiliers, où sont enregistrées les données sur les transactions, sont mis à jour régulièrement. Les valeurs de comparaison sont donc fiables, car elles illustrent la réalité du marché à un instant t.
Cette méthode est donc particulièrement fiable si :
Il convient de disposer de points de comparaison. Pour cela, l’expert immobilier doit de se tenir à jour et tenir compte de toutes les références de ventes dont il a connaissance. En effet, on ne peut pas toujours comparer deux bien immobiliers, en particulier quand ceux-ci sont particulièrement différents.
De plus, il faut disposer de biens similaires au bien à estimer. En campagne ou dans un lieu isolé, il sera difficile de trouver des chiffres pour l’estimation. Il en ira de même si votre bien est unique dans sa localité (château, surface commerciale, etc.).
Vous souhaitiez vendre votre appartement de 60 m². Votre voisin de palier vient de vendre son appartement de 80 m² au prix de 175 000 euros. Pour connaitre la valeur vénale de votre bien par comparaison, vous calculez d’abord le prix au m² tel que vendu par votre voisin : 175 000 / 80 = 2187,5 euros/m². Ensuite, vous appliquez ce prix à la surface totale de votre appartement : 2187,5 X 60 = 131 250 euros. La valeur de votre bien par comparaison est donc de 131 250€.
Dans l’idéal, il convient d’affiner cette première estimation en fonction de critères objectifs. Si votre bien est situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, il peut par exemple perdre de la valeur. Si votre bien demande une rénovation, il en ira de même. Plus vous prendrez en compte les spécificités de votre bien, et plus votre estimation sera juste.
Pour (re)lire les articles de notre dossier estimation, c’est par ici.
