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Régionalisation du bail d’habitation en Région Wallonne
Comme vous le savez probablement, le bail est une matière qui a été régionalisée…
Le Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation en Wallonie a été publié au Moniteur belge du 28 mars 2018 et entrera en vigueur le 1er septembre 2018.
Nous disposons d’un peu de temps pour adapter nos contrats mais nous souhaitions vous informer des modifications importantes car la plupart de ces dispositions seront applicables aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur du décret.
Quelles sont les dispositions qui ne seront applicables qu’aux contrats conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2018 ?
– Exigence d’un bail écrit ;
– Obligation d’assurance dans le chef du preneur ;
– Nouvelles règles en matière de baux de courte durée relatifs à la résidence principale du preneur ;
– Dispositions particulières relatives au bail de colocation ;
– Dispositions particulières relatives au bail étudiant ;
– Dispositions relatives au bail glissant.
Quels sont les principaux changements apportés par le Décret ?
1) Le Décret instaure tout d’abord une importante codification des règles applicables aux baux d’habitation en général.
Ces règles constituent le droit commun du bail d’habitation et elles s’appliquent notamment aux baux de résidence principale, aux baux de colocation et aux baux étudiants à défaut de dispositions spécifiques.
On retrouve dans ces dispositions :
– les éléments essentiels du contrat de bail d’habitation dont l’exigence d’un écrit et les mentions que doivent à tout le moins contenir cet écrit ;
– ce que doit comporter toute communication publique ou officielle de mise en location par le bailleur ou son mandataire en matière de loyer et de charges sous peine d’une amende administrative et ce, sans préjudice de l’obligation de communication relative au PEB qui reste d’application ;
– les données qui peuvent être sollicitées par le bailleur auprès du candidat preneur en vue de procéder à la sélection et à la conclusion du contrat de bail dont le montant des ressources financières dont dispose le candidat-preneur et la preuve du payement de ses trois derniers loyers ;
– les droits et obligations respectifs du bailleur et du preneur dont l’obligation pour ce dernier de souscrire une assurance couvrant le bien pris en location ;
Sont également régies par ces dispositions, les questions relatives :
– aux frais et charges imposées au preneur ;
– à l’indexation du loyer ;
– aux états des lieux d’entrée et de sortie ;
– aux modalités d’exécution et de fin du bail ;
– au sort du bail en cas de transmission de l’habitation louée ou de décès du preneur ;
– aux possibilités de sous-location et de cession ;
– aux baux à rénovation ;
– aux baux des biens des mineurs ;
2) Le Décret instaure ensuite une nouvelle codification régionale applicable aux baux de résidence principale.
Les principales modifications apportées au régime fédéral antérieur porte essentiellement sur :
– l’obligation d’enregistrement du contrat de bail par le bailleur : dorénavant la sanction civile du défaut d’enregistrement s’appliquera également aux baux de courte durée mais pour pouvoir quitter les lieux sans préavis ni indemnité , le preneur devra au préalable avoir adressé au bailleur une mise en demeure restée sans effet pendant un mois ;
– le préavis que le preneur doit respecter pour mettre fin à un bail de neuf ans arrivant à l’échéance passe de six mois à trois mois ;
– le congé pouvant être donné par le bailleur pour « occupation personnelle » : le cohabitant légal est ajouté aux personnes pouvant occuper le bien ; en ce qui concerne le congé donné par le bailleur pour « gros travaux », le Décret précise que le bailleur doit communiquer les documents requis dans un délai de deux mois à dater de la demande du preneur, faute de quoi ce dernier pourra demander la nullité du congé ;
– en matière de bail de courte durée, le Décret prévoit la possibilité d’une double prorogation au lieu d’une seule mais toujours sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans ;
– l’indexation du loyer et le cas échéant la possibilité de révision des loyers et charges qui aurait été contractuellement convenue ne peuvent être mises en œuvre qu’en présence d’un bail écrit et enregistré ;
3) Le décret édicte ensuite les conditions de conclusion et de mise en œuvre de trois types de baux spécifiques :
– le bail de colocation ;
– le bail étudiant ;
– le bail glissant qui, pour rappel, a pour objectif de reloger des personnes fragilisées en permettant à certains opérateurs immobiliers déterminés par le Gouvernement de conclure un contrat de bail en vue d’une sous-location à une personne en état de précarité et qui dispose du droit à l’issue de son accompagnement social de se voir automatiquement céder le bail principal dont elle devient ainsi le preneur direct ;
Le Gouvernement pourra par ailleurs créer et fixer les conditions et les modalités d’octroi d’un label « logement étudiant de qualité ».
