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Edit 2025 : En 2025, certaines règles relatives à la vente publique de maisons en Belgique ont été modifiées, principalement concernant les droits d’enregistrement. Ces changements visent à faciliter l’accession à la propriété, en particulier pour les primo-accédants.
Principales modifications :
Réforme de la fiscalité immobilière à Bruxelles: Les propriétaires devront enregistrer leurs contrats de bail sur une nouvelle plateforme régionale (« Irisbox »).
Réduction des droits d’enregistrement pour l’achat d’une habitation propre et unique : Le taux passe de 3% à 2% en Flandre. En Wallonie, les droits d’enregistrement passent de 12,5% à 3%.
Suppression de la réduction de 1% pour les logements rénovés énergétiquement: Cette mesure était en vigueur auparavant, mais est désormais supprimée.
Augmentation des droits d’enregistrement pour les professionnels de l’immobilier : Le taux passe de 4% à 6% pour les promoteurs et agences.
Nouvelles règles pour l’application des droits d’enregistrement réduits :
L’acheteur ne doit pas posséder un autre bien immobilier destiné à l’habitation.
Il doit s’installer dans le bien acquis dans un délai de 3 ans (ou 5 ans pour un terrain à bâtir ou une habitation en construction).
Il doit conserver sa résidence principale dans le bien pendant au moins 3 ans.
Nouvelles règles pour les modèles de bail standardisés: Les contrats de bail devront intégrer de nouvelles clauses obligatoires pour protéger davantage les droits des locataires.
La loi du 11 août 2017 va entrer en vigueur le 1er mai 2018 et va modifier certaines règles relatives à la vente publique.
Voici les deux grands changements prévus :
1) Possibilité de bénéficier d’une condition suspensive d’obtention d’un financement
A partir du 1er mai 2018, le notaire pourra prévoir que l’adjudication se fasse sous la condition suspensive d’octroi d’un financement pour l’acheteur qui a remporté les enchères. Cette possibilité reste facultative mais doit être reprise dans un cahier des charges établi par le notaire.
Si la personne qui a remporté les enchères n’obtient pas son crédit hypothécaire ; celle-ci devra supporter certains frais liés à l’adjudication.
Pour rappel : actuellement, il n’y a pas de possibilité d’intégration d’une condition suspensive d’obtention de prêt hypothécaire dans une vente publique (si l’acheteur n’obtient pas son prêt, il est engagé dans la vente).
2) Suppression de la faculté de surenchère pour les ventes publiques judiciaires et amiables à forme judiciaire
Il y a 3 types de ventes publiques, à savoir :
– la vente publique volontaire
– la vente publique judiciaire (dans le cadre d’une saisie ou d’un règlement collectif de dettes)
– la vente publique amiable à forme judiciaire (avec un mineur, un incapable, un failli,…)
Uniquement les deux dernières formes de ventes publiques sont visées par les nouvelles règles, avec entrée en vigueur au 1er mai 2018.
Pour ces ventes publiques spécifiques, la possibilité de surenchères sera dorénavant supprimée ! Ceci permettra de simplifier les procédures, de les rendre plus rapides et surtout, de réduire les coûts pour les potentiels acheteurs.
Attention : une période transitoire est prévue jusqu’au 1er septembre 2018 et pendant laquelle, les ventes publiques judiciaires et amiables à forme judiciaire appliqueront toujours la faculté de surenchère.
– Si la vente publique est fixée avant le 01/09/2018 : faculté de surenchères applicable
– Si la vente publique est fixée après le 01/09/ 2018 : faculté de surenchères pas applicable
– Si la vente publique est fixée avant le 01/09/2018 et doit être reportée après le 01/09/2018 : faculté de surenchères applicable (car la date était initialement fixée avant le 01/09/2018)
Pour rappel, la vente publique volontaire n’est pas concernée par ces nouvelles règles ; les surenchères restent donc possibles !
