Vous avez vu un bien qui
vous intéresse?
vous intéresse?
La référence du bien est inscrite sur chaque panneau immobilier. Encodez-la ci-dessous.
# Vous avez vu une référence ?
Lorsqu’une personne contacte des agences immobilières afin de faire estimer son bien, de nombreuses données entrent en jeu.
L’agent immobilier effectue un travail FACTUEL, basé sur des faits simples et concrets.
La commune a son importance, mais également le quartier et même la rue. Comparer l’estimation d’un bien identique situé en plein coeur d’un joli quartier résidentiel ou dans une rue bien connue pour son insalubrité ou son inconfort est impossible. Visé ou Cheratte ? N’espérons pas les mêmes estimations…
C’est en fait un des premiers critères d’estimation.
Un appartement 2 chambres situé sur une commune déterminée se situera dans une fourchette de prix assez claire et déterminée, même chose pour une maison trois chambres, etc.
C’est simple : le type de bien permet, en comparaison avec les dernières ventes effectuées dans la même région, information répertoriée dans notre base de données, de déterminer un prix assez proche de la réalité.
Ensuite vient l’évaluation des plus et des moins. Par état général, l’agent entend la superficie, l’état des équipements, des murs, des finitions, etc. Un bien aux châssis très anciens perd de la valeur par rapport à l’estimation de base tandis qu’un bien avec des châssis neufs conserve son estimation de base.
Plus les données collectées en faveur du bien sont nombreuses et plus on peut coller au prix de base, voire l’augmenter.
Certaines qualités, souvent incomprises de l’acheteur, permettent de faire grimper le prix en faveur du vendeur : des factures montrant une consommation réelle basse, par exemple, qui permettront à l’acheteur de savoir qu’il fera ensuite des économies sur le long terme, sont un élément non-négligeable dans l’estimation finale.
Tout est passé en revue : la date de pose de la chaudière, l’état du toit, les travaux à faire, etc.
Sur base de l’analyse complète de toutes ces données, l’agent arrive à un prix appelé « estimation ». C’est cette estimation que l’agent suggère au vendeur comme prix de vente. Si le vendeur accepte ce tarif, l’agent estime pouvoir vendre le bien selon son analyse.
Exemple : admettons qu’un appartement deux chambres en excellent état situé sur telle commune vaut 200.000€. L’agent connait cette donnée car il en a vendu de nombreux dans cette région.
Il va donc déterminer ce prix de départ. Si le bien consomme peu en énergie, cela peut faire augmenter le prix de 10.000€ par exemple.
Mais la peinture rose fluo de toutes les pièces lui fera perdre au contraire 2000€ (les acheteurs auront plus de mal à se projeter). Si le bien est libre immédiatement, il peut encore prendre par exemple 5000€. Mais le bruit sur la route est très important, ce sont 3000€ qui s’envolent, etc.
Toutes ces données cumulées permettent à l’agent d’annoncer, par exemple, au propriétaire un prix de 210.000€.
C’est là que le bât blesse parfois. Si de nombreux propriétaires nous font confiance et nous laissent déterminer un prix, d’autres désirent malgré tout déterminer le leur.
Car le propriétaire, lui, estime son bien sur d’autres critères que l’agent.
La cause principale ? L’affectif. La salle de bain qui a 20 ans mais dans laquelle Junior a pris tous ses premiers bains, a pris une valeur sentimentale totalement faussée dans le chef du propriétaire qui n’entend pas qu’elle est obsolète et bonne à être remplacée.
Les travaux… lorsqu’un propriétaire a effectué de gros travaux qui lui paraissaient nécessaires, utilisant parfois des matériaux extrêmement onéreux, il a tendance à ajouter ces coûts à l’estimation de l’agent. Le fait qu’une cuisine en chêne massif ne soit plus très tendance ne l’interpelle pas : il sait combien il l’a payée, lui, et entend bien récupérer sa mise. S’il a choisi un carrelage particulier très cher lors de ses rénovations, il n’entendra pas toujours que cette donnée ne touchera pas tous les visiteurs. Certains ne seront pas réceptifs à ce choix et envisageront même de remplacer ce carrelage qui devient alors plus une tare qu’une plus-value.
Ajoutons également que les critères d’entretien ou de bien-être des uns et des autres diffèrent. Certains propriétaires sont persuadés que leur maison est parfaitement entretenue quand le jardin est une friche ou que le salon dégage une odeur particulière d’encens ou de bougie parfumée, quand certains visiteurs seront rebutés par cette impression.
Et c’est ainsi pour tout un tas de détails : le propriétaire qui vient de repeindre ses pièces en vert fluo car il adore cette couleur n’entend pas qu’il faut repeindre toute la maison, celui qui a posé une cuisine très particulière est convaincu que c’est un plus, etc etc etc.
C’est sur ces points que l’agent travaille à expliquer au propriétaire en quoi il surestime son bien.
À ses arguments, le propriétaire répondra toujours qu’une maison de sa rue s’est vendue au prix qu’il espère, argument avancé sans même savoir réellement comment la maison concernée était équipée.
Exemple : l’agent a estimé, selon les critères vus précédemment, un prix de base de 210.000€. Le propriétaire, lui, adore son appartement et le voit avec des yeux affectifs qui l’évaluent déjà à 230.000€. À cela s’ajoute le fait qu’il a installé une nouvelle cuisine jaune canari l’an passé qu’il a payée 12.000€ et qu’il trouve exceptionnelle. Il n’entendra pas que l’originalité de cette cuisine est un frein, puisque pour lui, c’est un atout. Et le voilà prêt à estimer son bien 242.000€. Soit 32.000€ de plus que l’agent…
Et vous savez quoi ? Parfois, le propriétaire aura la chance de tomber sur l’acquéreur sensible à toutes les mêmes données que lui et fan de jaune et nous vendrons le bien au prix qu’il espérait…
Chez Vanesse, nous estimons que nous sommes là pour conseiller et accompagner le vendeur autant que l’acquéreur.
Nous conseillons un prix. Si, d’aventure, le propriétaire souhaite malgré tout tester la vente « à son prix » parfois supérieur de plusieurs dizaines de milliers d’euros à l’estimation initiale, nous ne nous y opposons pas : libre à lui d’essayer malgré nos mises en garde.
Attention : il ne s’agit pas de surestimer un bien de base, pour nous assurer que le vendeur viendra chez nous plutôt que chez un concurrent. Absolument pas (un bien surestimé traîne dans notre portefeuille de façon inutile et contraignante). Il s’agit de laisser le propriétaire fixer son prix MALGRÉ nos avertissements. Sur un coup de chance, cela peut fonctionner et tant mieux pour lui ! Et si ce n’est pas le cas, il finira par comprendre que notre conseil premier était le bon.
Les réactions de l’audience sur nos réseaux sociaux ne se font en général pas attendre : un bien surestimé est mal accueilli et cela nous sert également à démontrer au propriétaire qu’il fait fausse route.
Cependant, nous sommes humains : nous comprenons tout l’affect qui entre en jeu dans la vente d’une maison familiale comme nous entendons le besoin impérieux de certains de récupérer des sommes nécessaires à la poursuite de leur route. La vente d’une maison est un processus, en partie psychologique, et ce processus se respecte.
Nos agents sont spécialisés sur une seule région, voire un seul quartier. Ils connaissent bien les tarifs et estiment les biens avec justesse. Tous nos propriétaires sont informés de notre estimation mais, si nous leur offrons nos services de mise en avant de leur bien, si nous défendons ses atouts et organisons les visites, nous ne leur imposons pas un prix lorsqu’ils en espèrent un autre : nous leur laissons apprendre la réalité par le constat et nous les accompagnons dans cette découverte parfois un peu décevante.
C’est aussi ça, travailler dans l’immobilier.
Aux propriétaires, nos conseils sont simples : nous connaissons notre métier et notre évaluation vise à assurer le meilleur pour l’acquéreur comme pour vous. Notre commission étant calculée en pourcentage, nous avons tout intérêt à bien vendre votre maison et souhaitons tout autant que vous qu’elle se vende. Faites-nous confiance, nos avis sur vos maisons ne constituent pas des critiques mais des conseils. Lorsque nous vous conseillons de ranger les lieux, de retirer vos trophées de chasse ou de repeindre en blanc, il ne s’agit pas d’un jugement sur vos goûts mais d’un conseil pour que votre maison plaise au plus grand nombre.
Aux acheteurs : souvent, le propriétaire a déjà entendu à plusieurs reprises que son prix espéré est élevé. Pourquoi ne pas faire une offre qui représente ce que vous êtes prêts à mettre pour acquérir le bien ? Vous craignez un refus ? Eh bien c’est notre métier : c’est nous qui transmettrons votre offre et c’est nous qui vous apporterons la réponse. Pas de panique : il n’y a aucune gêne à négocier le prix d’une maison en fonction de nombreux critères et une offre vaut toujours la peine !
Aux observateurs sur les réseaux sociaux : oui, nous sommes une agence immobilière, mais les maisons que nous vendons appartiennent à des gens comme vous et nous. Donc pensez que lorsque vous jugez la décoration ou le jardin, vous exprimez un avis sur le lieu de vie de quelqu’un qui vous lit la plupart du temps. Lorsque vous jugez un prix démesuré, vous ignorez peut-être le prix sentimental que le lieu revêt pour la dame récemment veuve ou les personnes forcées de vendre dans un divorce. En tout commentaire, il faut raison garder : restons constructifs et cordiaux.
Derrière les réseaux, il y a des gens.
