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On poursuit notre dossier estimation avec, cette semaine, une nouvelle méthode d’estimation immobilière : celle par capitalisation du revenu.
La méthode par capitalisation du revenu a pour objectif de déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier, c’est-à-dire son prix de vente.
Comment ?
Pour calculer la valeur vénale d’un bien, il faut créer un rapport entre le revenu du bien (le loyer) et le taux de capitalisation.
Formule : V = R/t
Le taux de capitalisation est donc le rapport entre le revenu d’un bien et sa valeur vénale. Formule : t = R/V
Il convient de distinguer le taux de capitalisation brut et net.
En règle générale, on procèdera au calcul sur base des revenus bruts. En effet, les revenus nets d’un bien ne sont pas souvent connus avec précision tandis que le loyer (revenu brut) d’un bien est plus facile à déterminer.
Le taux de capitalisation est défini selon deux variantes : le type d’immeuble et ses particularités.
En pratique, pour déterminer la valeur du taux de capitalisation, l’expert immobilier aura recours à la comparaison de données dont il dispose déjà (valeur vénale et/ou loyer d’un bien), mais il se reposera surtout sur son expérience professionnelle. En effet, plus grande sera sa connaissance du marché de la région, plus fine sera son approche quant à la détermination d’un taux de capitalisation adéquat.
(Source : Courtens Philippe, Braconnier Roger (2018). Evaluation immobilière. Espace formation PME).
Le taux de capitalisation varie à l’inverse de la classe de l’immeuble. De fait, plus l’immeuble est haut de gamme plus le taux de capitalisation est faible. Lorsque le bien comporte un terrain d’une surface conséquente, le taux de capitalisation est largement inférieur aux taux habituellement constatés pour des constructions identiques, car la valeur vénale du terrain représente une part importante de la valeur totale du bien. Pour un bien vétuste, le taux de capitalisation est élevé car ces immeubles exigent de grosses réparations et sa valeur vénale s’en trouve réduite.
L’estimation par la capitalisation du revenu s’applique donc à des biens procurant un revenu, qu’il s’agisse d’une habitation ou d’un commerce. Cette méthode n’est pas forcément la plus simple car elle requiert la prise en compte de nombreuses données, telles que le taux de capitalisation par exemple.
Pour lire ou relire le premier article de notre dossier estimation, c’est par ici.
