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LES VENTES EN VIAGER: QU’EST CE QUI CHANGE EN 2018?
1° Possibilité de bénéficier d’un taux de 6 % lorsque la vente porte sur l’habitation qui est la résidence principale du vendeur depuis au moins cinq ans ;
2° Adaptation de la base imposable lorsque la convention a pour objet la nue-propriété d’un immeuble dont l’usufruit est réservé au vendeur : la valeur minimale à prendre en compte pour le calcul des droits d’enregistrement ne sera plus la valeur vénale de la pleine propriété mais un pourcentage de celle-ci ( 50 % ou 40 % selon que la durée maximale de la rente est inférieure ( ou égale ) à 20 ans ou supérieure à 20 ans ).
Ces nouvelles dispositions concernant les ventes en viager s’appliquent aux actes authentiques passés à partir du 1er janvier 2018.
Entrons dans le détails des modifications apportées au régime antérieur applicable aux ventes en viager. Le décret du 13 décembre 2017 apporte deux nouvelles mesures spécifiques pour les ventes en viager.
1/ Possibilité de bénéficier d’un taux de 6% dans certains cas :
L’article 44 du CDE qui fixe le droit proportionnel à 12,5 % est complété par un nouvel alinéa stipulant que ce droit est réduit à 6% pour les ventes en viager constatées par acte authentique ayant pour objet la vente de l’habitation qui est la résidence principale du vendeur depuis au moins cinq ans.
Etant expressément précisé que cette réduction n’est pas applicable aux conventions sous seing privé présentées à l’enregistrement (il faut impérativement un acte authentique).
2/ Adaptation de la base imposable dans certains cas :
L’article 48 du Code des Droits d’Enregistrement stipule que lorsque la convention a pour objet la nue-propriété d’un immeuble dont l’usufruit est réservé par l’aliénateur, la base imposable ne peut être inférieure à la valeur vénale de la pleine propriété.
Cet article est complété par un second alinéa stipulant que pour les ventes en viager définies au point 1 mais portant uniquement sur la nue-propriété d’un immeuble dont l’usufruit est réservé par l’aliénateur et constatées par un acte authentique, la base imposable ne peut être inférieure à :
o 50 % de la valeur vénale de la pleine propriété si la durée maximale de la rente est inférieure ou égale à 20 ans ;
o 40 % de la valeur vénale de la pleine propriété si la durée maximale de la rente est supérieure à 20 ans ;
Vu l’exigence d’un acte authentique, il est prévu que ces nouvelles dispositions s’appliquent aux actes authentiques passés à partir du 1er janvier 2018.
