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Le 12 septembre 2024, le Gouvernement wallon a présenté une première lecture de son projet de réforme des droits d’enregistrement et des droits de succession et donations immobilières, marquant ainsi une étape importante pour l’accession à la propriété en Wallonie. Cette réforme, qui fait partie de la Déclaration de politique régionale de juillet, vise à réduire les coûts pour les primo-acquéreurs et faciliter l’achat de leur premier bien immobilier.
Le projet de réforme prévoit un taux réduit à 3% des droits d’enregistrement pour l’acquisition d’un bien immobilier destiné à devenir l’habitation propre et unique de l’acheteur, contre un taux ordinaire de 12,5%. Cette mesure s’appliquera dès le 1er janvier 2025.
Un taux général de 3% applicable à l’achat d’une habitation propre et unique, comme envisagé dans la réforme de 2025, est une première à l’échelle de la Wallonie, en offrant un taux aussi bas à une grande catégorie d’acheteurs. En effet, avant cette réforme, un taux inférieur à 3% n’avait jamais été généralisé pour les transactions immobilières classiques.
Cependant, en parallèle, les régimes fiscaux existants tels que l’abattement primo-acquéreur (jusqu’à 5.000 € de réduction) et le chèque-habitat, qui permettaient une déduction fiscale importante, seront supprimés. Le taux réduit pour les habitations modestes, basé sur le revenu cadastral, sera également éliminé. Cette simplification du système fiscal permettra une plus grande lisibilité pour les acquéreurs.
Naturellement, il est important de comparer les deux situations pour bien comprendre quel est l’intérêt de cette mesure.
Prenons l’exemple de deux biens immobiliers pour mesurer l’impact de cette réforme :
Cette réduction des coûts permet de rendre l’achat immobilier plus accessible, notamment pour les jeunes ménages, en diminuant les fonds propres nécessaires au moment de l’achat.
Il reste raisonnable de s’interroger : le Chèque Habitat n’est-il pas plus intéressant puisqu’il permet une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 1.520 € par an et par contribuable, pour une durée de 20 ans maximum (ce montant dépend du revenu cadastral et des revenus nets imposables de l’acquéreur) ?
Calculons en imaginant une situation où l’acquéreur bénéficie du maximum, soit une réduction totale de 1.520 € x 20 = 30.400 €.
Il achète un bien à 200.000€ à 12,5% de droits d’enregistrement.
Bilan de la situation actuelle :
Situation en 2025 (après la réforme, sans chèque habitat) :
Le bénéfice immédiat en 2025 est largement supérieur avec la réforme (une économie de 19.000 € dès l’achat), tandis que le chèque habitat permettait un avantage fiscal étalé sur 20 ans, avec un bénéfice maximum de 5.400 € net. Pour la majorité des acheteurs, la réforme de 2025 sera plus avantageuse à court terme.
C’est la seule situation où la question se pose et toujours en se rappelant que nous avons imaginé que l’acquéreur bénéficie du maximum possible en matière de Chèque Habitat.
Si l’on compare les deux situations :
La réforme de 2025 sera plus avantageuse pour ceux qui cherchent un bénéfice immédiat (moins de fonds propres nécessaires), tandis que le système actuel (avec 6% et chèque habitat) est plus avantageux pour ceux qui souhaitent maximiser les économies sur le long terme.
Bien que cette réforme représente une avancée significative, elle vient avec son lot de défis. Elle pourrait révolutionner l’accès à la propriété en Wallonie, mais elle pourrait aussi entraîner une évolution des prix immobiliers puisque plus d’acheteurs auront accès à la propriété.
Cependant, il est important de rappeler que cette réforme n’est pas définitivement actée et que des modifications sont possibles d’ici à la mise en application le 1er janvier 2025. Nous vous tiendrons informés des développements.
En attendant, nos conseillers immobiliers chez Vanesse sont à votre disposition pour vous accompagner dans vos projets immobiliers et vous conseiller au mieux durant cette phase de transition !
